DRSB
Deutscher Rentenschutzbund e.V.
Redaktionsteam
Leitung:
Udo Johann Piasetzky ⋅ Andreas Kallen ⋅ Hans – Josef Leiting
Düsseldorf, den 06. April 2009
Je dicker der Dämmstoff,
je dünner die Rendite?
Die weltweite Finanzkrise hat bei den meisten deutschen Bürgern zum Nachdenken über eine sinnvolle, nutzmehrende und zukunftsfeste Altersvorsorge angeregt.
Mit
„Weisheiten aus aller Welt ”
stellen nun wieder einige Publizisten fest, dass als Folge der Finanzkrise sich Investoren auf der Suche nach vernünftigen Renditen wieder mit dem Markt der vermieteten Immobilien befassen.
Immobilien
in schlechten Lagen und schlechten Ausstattungen bleiben aber auch bei ordentlichen Mietrenditen, immer schlechte Immobilien.
Immobilien
in guten Lagen und guten Qualitäten bleiben auch bei mäßigen Mietrenditen, gute Immobilien.
Das Gesetz von Angebot und Nachfrage zur Preisfindung wird sich auch in Zukunft nicht ändern.
Diese wirtschaftlichen Regeln hatten schon in den siebziger Jahren des vorigen Jahrhunderts ihre Gültigkeit.
Sobald sich aber die Zahl der Nachfrager für ein hohes Mietpreisniveau in Zukunft signifikant ändern sollte, geraten die bisher bekannten Regeln von Angebot und Nachfrage in eine Schieflage.
Nach der Meinung einiger Publizisten wird bei Immobilien die so dargestellte
„Energiebilanz”
zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Professor Dr. Stephan Kippes vom Münchner IVD – Institut vertritt zum Beispiel folgende These
Zitat aus KURS der Verlagsgruppe Handelsblatt, Ausgabe 03 / 2009 / Seite 36:
„Verkäufer von Immobilien, bei denen noch keine vernünftige energetische Sanierung durchgeführt wurde, müssen mit deutlichen finanziellen Abschlägen rechnen.”
Zitat Ende.
Ist diese These tatsächlich zutreffend?
In den Hochglanzprospekten für die Renditeberechnung von Immobilien wird das mögliche negative Ereignis
„Leerstand”
meist schamhaft verschwiegen.
Daneben ist bei jeder Immobilie eine unbekannte Auszahlung immer eine Ausgabe, wie zum Beispiel für Reparaturen, da ein Mieter sich kaum an den Kosten beteiligen möchte.
Aufgrund des Fortfalls der degressiven Abschreibung von Neubauimmobilien wurde für reine Kapitalanleger das Thema Immobilie steuerlich eigentlich nur noch
„langweilig”.
Denn nach dem geltenden Recht ist für Alt – und Neubauten von Wohnimmobilien lediglich noch eine lineare Abschreibung von 2% vorgesehen.
Dieses entspricht einer
unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Für Altbauten, die vor dem 01. Januar 1925 errichtet wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % des anteiligen Gebäudekaufpreises, was einer unterstellten Nutzungsdauer von 40 Jahren entsprechen würde.
Eine höhere Abschreibung ist nur dann möglich, wenn nachgewiesen wird, dass die tatsächliche Nutzungsdauer des Objektes unter 50 Jahren respektive 40 Jahren liegt.
Nach den glaubwürdigen und nachvollziehbaren Aussagen von Architekten, Bauingenieuren und anderen Baufachleuten, siehe hierzu die DRSB – Verlinkung mit dem
club of home
www.clubofhome.de,
beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer von Immobilien, die nach der neuen Energieeinsparverordnung errichtet wurden, nach vorliegenden Erfahrungen nur magere
18 - 20 Jahre.
Die lineare Abschreibung müsste somit systembedingt logischerweise zwischen jährlich
5% und 6%
der Anschaffungskosten betragen.
Bei der so genannten Überschusseinkunftsart
„Vermietung und Verpachtung”
können außerplanmäßige Abschreibungen, wie zum Beispiel aufgrund eines wirtschaftlichen Verlustes durch notwendig gewordenen Abriss, steuerlich nicht verrechnet werden.
Da aufgrund der soliden Bausubstanz aus der Zeit vor der Energieeinsparverordnung keine praktischen Fälle einer kürzeren Nutzungsdauer von Wohnimmobilien vorliegen, wird ein Nachweis hierüber bei dem zuständigen Finanzbeamten äußerst schwierig zu erbringen sein.
Bei einem nachträglichen Nachweis der
Notwendigkeit eines Abrisses
eines Gebäudes wird eine Änderung der Abschreibung in einem bestandskräftigen Steuerbescheid nicht mehr möglich sein.
Retrograd
könnte der Steuerbescheid nur geändert werden, wenn dieser einen ausdrücklichen Vorläufigkeitsvermerk oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen ist.
Dieser Weg ist in der Praxis zurzeit noch nicht angedacht, wird aber zukünftig zur sachgerechten Steuerfestsetzung notwendiger Weise Anwendung finden müssen.
Da diese Immobilien wegen der Schimmelpilzbildung und einer wahrscheinlichen Gesundheitsgefährdung auch noch schlecht zu vermieten sein werden, müssen Vermieter zur Vermeidung einer hohen Leerstandsquote zusätzlich das Mietpreisniveau deutlich absenken.
Auch wird es dadurch zunehmend schwieriger Finanzierungen über eine Bank zu erhalten, wenn kein ausreichender Eigenkapitalanteil erbracht oder laufend eine entsprechend hohe Tilgungsannuität geleistet werden kann.
Dieser Trend verstärkt sich natürlich noch, wenn die volle Wahrheit über die so genannte
Energieeinsparverordnung
und deren Folgen durch die Zwangsverkleisterung mit Dämmstoffen ans Tageslicht kommen wird.
Immer mehr Wirtschaftsfachleute kommen deshalb zu der Auffassung, dass der tatsächliche Grund für den Fortfall der degressiven Abschreibung die politische Zielsetzung war, deutsche Bürger gezielt vermehrt in riskante und dubiose
Fondsanlagen und Kapitalanlagen
zu treiben.
Durch den Fortfall der degressiven Abschreibung und der Eigenheimzulage ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien dadurch zwangsläufig abgesunken.
Da hilft auch das
„Tarnmodell Wohn - Riester”
nicht weiter, da die Gelder der Bürger, weit von einer Immobilie entfernt, über Jahrzehnte bei Banken und Bausparkassen verweilen müssen.
Nach dem Trend der Baugenehmigungsverfahren wird die Talfahrt für das mittelständische Handwerk im Baugewerbe, ohne nutzmehrende steuerliche Rahmenbedingungen für Immobilien, schon bald erst richtig Fahrt aufnehmen.
Denn nach den Verlautbarungen aus Berlin gehört nach der neuen
Systemtheorie der Bundesregierung
die deutsche Bauwirtschaft nicht mehr zu den systemrelevanten Wirtschaftszweigen.
Da vermutlich demnächst nur Banken oder vielleicht Versicherungen das Wohlwollen der Bundeskanzlerin genießen, werden mittelständische deutsche Unternehmen aus dem Baugewerbe wahrscheinlich ihrem Schicksal überlassen.
Für potentielle Investoren aber wird in der Zukunft nicht nur die Lage und Ausstattung einer Immobilie von großer Bedeutung sein, sondern die Art und der Umfang der Feuchtigkeit im Mauerwerk sowie der daraus resultierende Schimmelpilzbefall eines Gebäudes.
DRSB
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