DRSB
Deutscher Rentenschutzbund e.V.
Redaktionsteam
Leitung:
Udo Johann Piasetzky ⋅ Andreas Kallen ⋅ Hans – Josef Leiting
Düsseldorf, den 07. Februar 2008
Abschied von den eigenen 4 Wänden
Was so alles in Deutschland unter den Hammer kommt!
Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser,
aber auch Gewerbeimmobilien, Grundstücke oder landwirtschaftliche Nutzflächen kommen Jahr für Jahr unter den Hammer, werden also
zwangsversteigert.
Für die betroffenen Bürger ist so etwas immer eine persönliche Katastrophe.
Zwangsversteigerung
bedeutet den Abschied vom eigenen Häuschen oder der eigenen Wohnung. Nicht selten bedeutet das düstere Szenario auch den finanziellen Ruin für die Betroffenen.
Ein Großteil der versteigerten
Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser
wird von Banken oder gewerblichen Kapitalanlegern erworben, wie zum Beispiel von Maklern, Bauunternehmen oder sogar von so genannten
Heuschrecken
- Hedgefonds oder sonstige Fondsgesellschaften-,
die die erworbenen Objekte in der Regel oberflächlich renovieren um sie danach mit beträchtlichem Gewinn verkaufen.
Jeden Tag erleben in Deutschland durchschnittlich
250 Bürger,
wie ihre Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser unter den Hammer kommen.
90.000
Eigenheime stehen somit jährlich vor der Zwangsversteigerung.
Treffen kann es jeden
deutschen Bürger
der seine Immobilie finanziert und noch nicht entschuldet hat.
Arbeitsplatzverlust und darauf folgender Bezug von Arbeitslosengeld II ( früher Hartz IV ) lässt viele Familien nur noch am Rande des Existenzminimums dahin vegetieren.
Selbst der Verzicht auf Heizung, warmes Wasser oder andere drastische persönliche
Sparmaßnahmen
kann oftmals nicht verhindern, dass sehr viele Immobilienbesitzer mit ihren Ratenzahlungen für ihr Eigenheim ins Stocken geraten oder gänzlich aussetzen müssen.
Wer mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Rückstand gerät und eine Grenze von circa 2 Jahren überschreitet, erhält erfahrungsgemäß von seiner Hausbank die Kreditkündigung.
Ist eine Kündigung einmal ausgesprochen, lassen sich die wenigsten Bankinstitute umstimmen, selbst wenn der Kreditnehmer wieder in der Lage sein sollte pünktlich zu zahlen. In ihrer Verzweiflung wenden sich dann viele Bürger an dubiose so genannte
Hypotheken – Berater oder Rechtsanwälte, die vollmundig versprechen, die Schuldner aus ihrer finanziellen Krise zu befreien.
Die Ergebnisse für die Betroffenen sind häufig die gleichen:
Eine versprochene Umschuldung findet nicht statt und die oftmals gepfefferten Honorare sind zusätzlich auf
„nimmer wieder sehen”
verschwunden.
Die Folge:
Zwangsversteigerung und ein direktes Abrutschen in die Armut!
Für die meisten Familien bricht eine Welt zusammen und sie werden von dunklen Gedanken und Depressionen getrieben. Schlaflosigkeit, Verzweiflung, Selbstvorwürfe und Selbsttötungsabsichten bestimmen dann häufig den Tagesablauf.
Die wenigsten Bürger kommen mit der für sie neuen Situation noch zu recht und einige suchen Trost in Alkohol, Tabletten oder auch Drogen.
Wer beim Gerichtstermin
den dritten Hammerschlag bei einer Zwangsversteigerung verspüren musste, vergisst dieses negative Erlebnis nie wieder in seinem Leben!
In einer bundesweiten Datenbank, die wöchentlich aktualisiert wird, finden sich Versteigerungstermine aus ganz Deutschland, quasi eine Auswahl des
Leidens und der Not,
aber es ist auch ein Spiegelbild unserer Gesellschaft.
Einige Medien greifen gierig das Thema auf und geben für mögliche private Erwerber von Immobilien aus Zwangsversteigerungen reichlich Tipps und Anregungen, wie man so richtig kostengünstig an eine „tolle” Immobilie kommt.
Getreu dem Motto der neoliberalen
McKinsey – Berater:
„Es gibt Verlierer und Gewinner”.
Was geht da in Deutschland wirklich ab?
Diese oder ähnliche Fragen stellen sich deutsche Bürger wenn sie erfahren müssen, dass vermeintlich seriöse deutsche Bankinstitute Kredite bevorzugt an amerikanische Heuschrecken verkaufen.
Knapp 2 Wochen nach dem Bekannt werden der Banken – Affäre in Frankreich kann niemand ähnliche Vorfälle bei deutschen Banken ausschließen.
Das Vertrauen in die gesamte Bankenwelt hat extrem gelitten.
Natürlich widersprechen die Banken den Mutmaßungen, aber die Nachrichten über gigantische Verluste in den USA wollen nicht abreißen.
Vor 2 Wochen waren es rund 5 Milliarden Euro bei der Société Générale und vor einer Woche meldeten die Schweizer UBS – Banker Verluste in der Höhe von 12 Milliarden Euro.
Wo sind die Milliarden an Euro oder US – Dollar geblieben?
Die Milliarden Euro können sich nicht in Luft aufgelöst haben und warum muss sich der US – Notenbankchef
Ben Bernanke
in New York urplötzlich Gedanken machen, wie man in den USA weiter auf die Folgen der Immobilienkrise reagieren soll?
Leider gibt es auf diese Fragen noch keinerlei schlüssige Antworten.
Die US – Notenbank hat wie vor Monaten vom DRSB e.V. vorausgesagt die Leitzinsen in einer so dargestellten Not – Zinssenkung angepasst und wollte damit den Sturzflug an den Börsen stoppen, was nicht so richt gelungen scheint.
Vermutlich rein vorsorglich hat die Commerzbank Immobilienkredite von Privatkunden, die mindestens 3 Jahre lang ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen sind, mit einem Gesamtumfang von
300 Millionen Euro
weiterverkauft. Glaubt man den diversen Medienberichten, so lehnen deutsche Geldinstitute diese Praxis ab.
Ein Sprecher aus der Commerzbankzentrale in Frankfurt sagte:
Zitat Maximilian Bicker:
„Wir würden nie einen bedienten Kredit verkaufen.”
Zitat Ende.
Auf Grund der massiven Kritik will nun, quasi als Beruhigungspille, die Commerzbank einen neuen Eigenheimkredit mit Verkaufsschutz anbieten. Die Bank verzichtet ausdrücklich darauf, einen so genannten
„Sicher – Kredit”
zu einem späteren Zeitpunkt weiterzuverkaufen.
Der Preis für die Garantie auch für bisherige Kunden
soll jährlich zwischen 0,1% und 0,2% der Kreditsumme liegen.
Schon heute sind aber die deutschen Bürger zutiefst erschüttert und beunruhigt über dieses amerikanische Modell der so genannten
Refinanzierung.
Nach dem DRSB e.V. vorliegenden Informationen kommt es in Deutschland immer häufiger vor, dass vor allem Banken und gelegentlich auch Sparkassen notleidende Immobilienkredite verkaufen und damit die Bilanzen nach ihrem Desaster mit geplatzten
US – Krediten
zumindest teilweise sanieren wollen.
Ein betroffener Bürger merkt von dieser recht dubiosen
Refinanzierung im US – Cowboy – Stil
nichts, da sein Kreditvertrag weiter von seiner Bank verwaltet wird.
Allerdings können die
Kreditaufkäufer
- Gläubiger –
umgehend die Immobilie versteigern lassen,
um sofort an ihr Geld zu kommen.
Selbst die besten Bankkunden, die alle Zahlungsverpflichtungen immer korrekt eingehalten haben, sind dann
verraten und verkauft.
Ihnen droht dann eine Zwangsversteigerung ohne jegliches Verschulden.
Eine deutlich erkennbare Gesetzeslücke im deutschen Kreditsicherungsrecht ermöglicht, dass
Finanzinvestoren, Hedgefonds oder sonstige Fondsgesellschaften
- so genannte Heuschrecken -
unter Umständen die Zwangsversteigerung einer fremdfinanzierten Immobilie auch dann betreiben können, wenn der Kredit vom Kreditschuldner ordnungsgemäß bedient wird.
Seit der Brioni – Turnschuh – Ära, dem so genannten Rot – Grünen Politdesaster, weist die DRSB – Rechtskommission auf diese Rechtslücke mit ihren unglaublich absurden Folgen hin.
Selbst für Nicht – Juristen ist die Lücke im Gesetz einfach erklärbar:
Während der Laufzeit des Kredites bleibt die einmal bestellte Grundschuld uneingeschränkt im Grundbuch eingetragen.
Erst nach der vollständigen Abzahlung des Kredites kann der Immobilienbesitzer von seiner Bank verlangen, dass diese eine so genannte
Löschungsbewilligung
erteilt, damit die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Diese bewährte Praxis hatte bisher auch gut funktioniert, bis amerikanische Rechtsanwälte mit der Hilfe ihrer deutschen Kollegen die Schwachstelle entdeckten.
Denn eine Grundschuld besteht juristisch in der Höhe des gesamten eingetragenen Betrages, dass bedeutet, eine eingetragene Grundschuld wird nicht automatisch kleiner, obwohl der Kredit nach und nach zurückgezahlt wird im Rahmen einer Anuitätentilgung.
Juristen
sprechen deshalb davon,
dass eine Grundschuld nicht akzessorisch ist.
Das heißt im Klartext, dass die Grundschuld nicht vom Bestand und auch nicht vom Umfang der gesicherten Forderung abhängig ist.
Außerdem kann die Grundschuld
für sich allein übertragen und genutzt werden.
Genau dies ist der
wesentliche Unterschied zur Hypothek ( §§ 1113 und 1191 BGB ).
Das Finanzinstrument der Grundschuld war in Deutschland ein bewährtes Sicherungsmittel,
bis amerikanische Unternehmensberater und Rechtsanwälte den deutschen Banken den weltweiten Verkauf und den Handel mit Grundschulden schmackhaft machten.
Ein Bankinstitut kann zur Bereinigung seines Kreditengagements die Grundschuld an Finanzinvestoren abtreten, das wiederum seinerseits eine Abtretung durchführen kann.
Bedingt durch diese dubiosen Transaktionen entstand nicht nur in Deutschland eine neue und vollkommen veränderte komplexe Situation.
Solange sich die Grundschuld mit dem Kredit in einer Hand der Hausbank eines Bürger befand, galt die so genannte Sicherungszweckerklärung, die beinhaltet, dass der Kreditgeber sich verpflichtet, aus der Grundschuld nicht vorzugehen, solange das Darlehen ordnungsgemäß vom Kreditnehmer bedient wird.
Mit der Trennung von Darlehen und Grundschuld erhält der
Grundschuldgläubiger
- Kreditaufkäufer -,
eine völlig eigenständige Rechtsposition.
Die neuen
Grundschuldgläubiger
können also nach der Abtretung sofort aus der Grundschuld vorgehen und die Zahlung des gesamten gesicherten Grundschuldbetrages nebst den eingetragenen Zinsen und Kosten verlangen.
Gegenüber dem neuen Grundschuldgläubiger kann der Kreditnehmer nicht ohne weiteres einwenden, dass der Kredit schon zum Teil abbezahlt sei.
Das führt dann immer häufiger zu dem absurden Ergebnis, dass die
Zwangsversteigerung
eines Hauses trotz eines regelmäßig bedienten Kredites möglich ist und auch konsequent und rücksichtslos durchgeführt werden kann.
Der „verdutzte” Kreditnehmer hat nur die Möglichkeit, die abtretende Bank auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen, wenn die Bank die Grundschuld ohne die Sicherungszweckabrede abgetreten hat.
In der Realität nutzt diese Möglichkeit deutschen Bürgern überhaupt nichts, da es grundsätzlich vorstellbar ist, dass eine Klage auf Schadensersatz noch nicht entschieden ist, während die Immobilie parallel bereits zwangsversteigert wurde.
Die eigentliche Gefahr für
deutsche Immobilienbesitzer
versteckt sich nicht im Verkauf von Krediten, sondern in der Aufspaltung von Sicherungszweckabrede und der eigenrechtlichen Grundschuld beim Veräußerungsgeschäft.
Und was tun die
deutschen Politiker zum Schutz der deutschen Bürger?
Aus dem Bundesjustizministerium kommt der untaugliche Vorschlag, Kreditinstitute zu verpflichten, Darlehen anzubieten, die nicht abgetreten werden können.
Das führt im Ergebnis dazu,
dass Kredite jeder Art viel teurer werden und im Ergebnis keine juristische Besserstellung erzielt wird,
da ja die separate Abtretung der Grundschuld ohne Zustimmung des Bestellers verhindert werden müsste.
Bereits im Jahr 2002 schlug der DRSB e.V. allen demokratischen Parteien die Regelung vor, die eine Aufspaltung von Grundschuld und Sicherungszweckerklärung beim Verkauf eines Kredites künftig generell ausschließt.
Eine Grundschuld
sollte nämlich nicht ohne Zustimmung des
Grundeigentümers abtretbar sein.
Höchstwahrscheinlich war dieser sinnvolle und nützliche Vorschlag zu kompliziert für einige Politikergehirne, sodass tagtäglich weitere Opfer von unseren amerikanischen „Freunden” zur
Zwangversteigerung
geschleppt und unverschuldet in den Ruin getrieben werden.
Das aus den Kreisen der neoliberalen und korporatistischen
FDP
vorgeschlagene Sonderkündigungsrecht würde einem Kreditnehmer nichts bringen, weil er dann den Kredit auf einen Schlag zurückzahlen müsste, was die zwangsläufige Folge hätte, wenn man einen Kredit kündigt.
Dies zeigt deutlich den blanken Zynismus, mit dem die FDP vorgeht.
Vermutlich wird erst eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofes
für endgültige Klarheit sorgen können.
Betroffene deutsche Bürger haben bis dahin nur die Möglichkeit, möglichst umgehend einen auf diesem Gebiet kompetenten Rechtsanwalt aufzusuchen, damit man sich rechtzeitig und wirksam zur Wehr setzen kann.
Sonst bleibt nur
Ärger, Angst, Vermögensverlust
und
Armut!
DRSB
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