DAMPF ABLASSEN
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Nachricht / anonymisiert
Wie geht es weiter beim Elbtower?
Die Bewertung einer Immobilie erfolgt entweder nach dem Substanzwert oder nach dem Ertragswert. Der Substanzwert und der Ertragswert können weit auseinanderfallen. Für Villengrundstücke mit ausladenden Grundstücksflächen ist der Substanzwert in der Regel wesentlich höher als der Ertragswert. Der Substanzwert wird aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Grundstücks und des Gebäudes abgeleitet. Der Ertragswert wird aus der Jahresrohmiete abgeleitet. Die Spannweite kann bei Wohnimmobilien und gewerblichen Immobilien sehr weit auseinander liegen. In „normalen“ Zeiten wurden Immobilien mit einem Vervielfältiger des 14-fachen der Jahresrohmiete gehandelt. Seit der „unnormalen“ Zeit der Null-Zins-Politik wurden Immobilien mit dem 40-fachen der Jahresrohmiete am Immobilienmarkt aufgerufen. Das entsprach einer Bruttoverzinsung von 2,5%. Bei großen gewerblichen Immobilien kann ein realistischer Ertragswert erst gebildet werden, wenn ein langfristiger Mietvertrag mit einem Mieter mit guter Bonität vorliegt. Bei großen Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel der Elbtower in Hamburg, müssen langfristige Mietverträge mit einem so genannten Anker-Mietern bestehen, damit Investoren für das Objekt als Kapitalanleger gefunden werden können. Liegt der Ertragswert ohne entsprechende Anker-Mieter weit unterhalb des Substanzwertes, wird kaum eine gewerbliche Immobilie den Eigentümer wechseln. Beim Elbtower ist die HCOB Hamburg Commercial Bank als einziger Anker-Mieter nach dem Baustopp im Oktober 2023 vom Mietvertrag zurückgetreten. Für die Stadt Hamburg wird es vermutlich ohne eine Landesbürgschaft sehr schwer werden, einen Investor für die Bauruine im Hamburger Hafen zu finden. Aufgrund des Baustopps läuft die Stadt Hamburg Gefahr, für die bereits erteilte Bürgschaft in Anspruch genommen zu werden. Nach einem längeren Baustopp laufen die Baukosten – ähnlich wie bei der Elbphilharmonie – oftmals aus dem Ruder. Die Bürgerinnen und Bürger in Hamburg werden vermutlich dieses Mal ganz genau hinschauen. Von der Nutzfläche von 122.000 qm des Hochhaus mit einer genehmigten Bauhöhe von 245 Metern liegt eine Nutzfläche von 77.000 für gewerbliche Zwecke vor. Die Baukosten sollen rund 950 Millionen Euro betragen. Der gewerbliche Immobilienmarkt in Hamburg scheint sein längerer Zeit ein Nachfragemarkt zu sein. Das Mietangebot scheint größer zu sein als die Nachfrage. Im Durchschnitt beträgt die Miete bei den verschiedenen Mietangeboten circa 20,00 Euro / qm. Bei einer Vollvermietung des Elbtower betragen rechnerisch die Baukosten circa das 32-fache der Jahresmiete [ 950.000.000 Euro ./. ( 122.000 qm x 20,00 Euro x 12 Monate ) ]. Das entspricht bei einer Vollvermietung einer Bruttoverzinsung von 3,125%. Nach Medienberichten aus Februar 2024 ist das Maklerhaus CBRE mit dem Stammsitz in den USA in die Vermarktung des Elbtowers mit eingebunden. Neben der HCOB Hamburg Commercial Bank scheint sich womöglich auch der von Scholz angekündigte Mieter verflüchtigt zu wollen. Nach aktuellen Medienberichten in den Niederlanden hat die Deutsche Bank Interesse, die Bank ABN AMRO zu übernehmen.
In deutschen Medien ist davon noch nichts zu hören!
Aufgrund der ungeklärten Skandale in Hamburg wird es vermutlich nicht einfach, einen neuen Investor für das Projekt Elbtower zu finden. Bei einem längeren Baustopp des Elbtowers wird sich womöglich diese Frage von selbst erledigen. Die Frage, wie es beim Elbtower weiter geht, kann so richtig keiner beantworten.
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DIE VERFASSERINNEN
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Nachricht / anonymisiert
Überall wo man hinschaut das gleiche Bild!
Anfänglich hatten wir geglaubt, dass Ihre hartnäckige und äußerst sachliche Kritik an der Zwangsveröffentlichung von Unternehmensdaten im Internet Früchte tragen wird und die ach so beliebte Bundeskanzlerin Angela Merkel ein Einsehen hätte. Im Kabinett Merkel I wurde das Gesetz zur Zwangsveröffentlichung von Unternehmensdaten brutal durchgezogen und vom Bundesamt für Justiz seit dem Kalenderjahr 2007 gnadenlos bei der Verweigerung der Offenlegungspflichten mit Strafen belegt. Die Bestimmungen bestehen heute noch. Im Kabinett Merkel IV wurde auf dem letzten Meter am 16. Juli 2021 das Lieferkettensorgfaltspflichtgesetz verabschiedet. 16 Jahre hatte Merkel die Bürgerinnen und Bürger sowie den deutschen Mittelstand und die deutsche Industrie durch den Kakao gezogen.
16 Jahre haben die Wirtschaftseliten vor Merkel gekuscht!
16 Jahre haben die Wirtschaftseliten aus Angst vor eigenen
Nachteilen die deutschen Bürgerinnen und Bürger mit Hartz IV
und Riester-Rente im Regen stehen gelassen!
Keiner hat es wirklich gewagt, den Mund aufzumachen. Der wirtschaftliche Erfolg der Weltmarktführer Miele und Stihl beruht auf den Errungenschaften der sozialen Marktwirtschaft.
Jetzt kehren Miele und Stihl Deutschland den Rücken!
Miele will seine Waschmaschinen in Polen bauen. Stihl will zukünftig seine Sägen in der Schweiz herstellen. Pharisäerinnen und Pharisäer gibt es in Politik und in Wirtschaft auf allen Seiten.
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DIE VERFASSERINNEN
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Nachricht / anonymisiert
Schon wieder eine Bestmarke im DAX
Am 16. Februar 2024 schlug die Tagesschau mit dieser Schlagzeile auf. Die TAGESSCHAU führt aus; Zitat Anfang:
„Der DAX hat es schon wieder getan:
Gerade einmal einen Tag hielt die Bestmarke im DAX, da
stellt das deutsche Börsenbarometer das nächste Rekordhoch auf.
Wie weit kann es jetzt noch nach oben gehen?
Danach folgen die üblichen Schlagzeilen in UPDATE WIRTSCHAFT wie
zum Beispiel „DAX hat weiter Aufwärtspotential“.
Zitat Ende.
Die Botschaft scheint klar zu sein. Wer weiter auf den DAX vertraut, braucht sich für die Zukunft keine Sorgen zu machen. DAS es aber völlig anders laufen kann, kennen wir zur Genüge aus der Vergangenheit. Das stetige Steigen des DAX hat eine ganz einfache Erklärung. So lange unentwegt Geld gedruckt wird, sucht das Geld den Weg der Kapitalanlage. Bedingt durch die Null-Zins-Politik der EZB waren es keine Festgeldanlagen. Der Preis entsteht im Kapitalismus durch Angebot und Nachfrage. Das gilt natürlich neben Immobilien auch für den DAX. Wie lange der Hype an der Börse bestehen bleibt, wissen selbst die besten Expertinnen und Experten nicht.
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DIE VERFASSER
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